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Ponto comercial: como escolher o lugar certo para a sua loja, com checklist e a conta do aluguel no faturamento

Os 7 critérios para escolher um ponto comercial, como contar o movimento da rua, a conta do aluguel no faturamento e um checklist antes de assinar o contrato.

• Atualizado em 28/10/2026 12h10 • 11 min de leitura

Placa escrita à mão anuncia uma loja ou sala comercial para alugar na fachada de madeira
Foto: Michael Steeber from USA, Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.0 (recortada)
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Resposta rápida

Para escolher um ponto comercial, olhe sete coisas: quem passa na frente (e se essa pessoa é o seu cliente), quantos passam em dias e horários diferentes, a concorrência por perto, o acesso (calçada, estacionamento, ônibus), a visibilidade da fachada, se a prefeitura permite a sua atividade no endereço e quanto o aluguel pesa no faturamento que você espera. O gov.br é direto: evite comprar ou alugar o imóvel antes de a consulta de viabilidade ser aprovada.

A conta que decide: aluguel + condomínio + IPTU, divididos pela sua margem de contribuição, dão quanto você precisa vender por mês só para pagar o ponto. E, no ponto novo, o cliente vai querer pagar no cartão e no Pix: pelo link de parceiro, a T3 da Ton, que imprime o comprovante, sai por R$ 86,40 à vista (no site, R$ 108,00), preço conferido no checkout em 25/10/2026.

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O que é ponto comercial (e por que ele pesa tanto)

Ponto comercial é o lugar onde o cliente encontra o seu negócio: loja de rua, sala na galeria, box de mercado, quiosque. É também um custo fixo que chega todo mês, com ou sem venda, e um contrato de anos.

Errar o ponto é caro duas vezes: você paga o aluguel de um lugar que não vende e, para sair, pode ter multa. O Sebrae RS (publicado em 28/03/2023, lido em 27/10/2026) resume a escolha em oito perguntas: qual é o orçamento, que tipo de espaço é preciso, qual é o estilo da empresa, como é o contrato de aluguel, qual é o perfil do público, se dá para crescer no espaço, quão acessível é o lugar e se você pode abrir o negócio ali.

Os 7 critérios para escolher o ponto

Critério O que olhar Sinal de alerta
1. Público quem passa é quem compra de você? muita gente, mas de passagem e com pressa
2. Fluxo quantas pessoas passam por hora, em dias e horários diferentes movimento só no horário de pico ou só em dia de feira
3. Concorrência quantos vendem o mesmo por perto e como atendem três iguais a você na mesma quadra, todos vazios
4. Acesso calçada, rampa, vaga, ponto de ônibus, faixa de pedestre calçada estreita, rua sem lugar para parar
5. Visibilidade a fachada aparece de longe? árvore ou placa vizinha tampando a loja
6. Licença a prefeitura permite a sua atividade naquele endereço? "o dono disse que pode", sem consulta
7. Custo aluguel, condomínio, IPTU, reforma, luz e água aluguel que só fecha se o melhor mês se repetir sempre

Público antes de fluxo

Rua cheia não garante venda. A calçada do terminal de ônibus é ótima para um quiosque de café e péssima para uma loja de móveis, em que o cliente precisa de tempo e de vaga. Pergunte: quem passa aqui tem o problema que eu resolvo, no momento em que passa?

Concorrência não é sempre ruim

Uma rua conhecida por um tipo de comércio (moda, autopeças) atrai quem já vem decidido a comprar. O risco é a saturação: o Sebrae RS recomenda verificar se a região comporta o seu segmento. Se entrar numa rua cheia de concorrentes, tenha um motivo para o cliente escolher você: atendimento, variedade, horário ou forma de pagamento.

Como contar o movimento da rua (sem gastar nada)

A contagem é o jeito mais barato de evitar um ponto ruim. Faça assim:

  1. Escolha três horários que importam para o seu negócio (8h, 12h e 18h, por exemplo).
  2. Conte por 15 minutos quem passa na calçada e multiplique por 4.
  3. Repita em dias diferentes: um dia útil comum, a sexta-feira e o sábado.
  4. Anote o perfil: quantos parecem ser o seu cliente.
  5. Conte quantos entram nas lojas vizinhas do mesmo ramo. É o número que mais diz.
  6. Faça o mesmo no outro imóvel que você está considerando. A comparação vale mais que o número sozinho.

Se for abrir até tarde, volte à noite e veja a iluminação da rua.

A conta: quanto o aluguel pode pesar no faturamento

Não existe percentual fixo em lei que sirva para todo negócio. O que existe é a sua conta, em três passos.

Passo 1: o custo de ocupação. Some tudo o que o ponto custa por mês: aluguel + condomínio + IPTU (dividido por mês) + taxa de lixo, se houver.

Passo 2: a margem de contribuição. É o que sobra de cada R$ 100 vendidos depois do custo da mercadoria e das despesas que acompanham a venda (embalagem, comissão, taxa do cartão). A conta completa está no guia de ponto de equilíbrio.

Passo 3: vendas só para pagar o ponto = custo de ocupação ÷ margem de contribuição.

Exemplo: dois pontos para uma loja de moda fitness em Fortaleza (exemplo fictício)

A dona vende roupa fitness, com ticket médio de R$ 60. De cada R$ 100 vendidos, R$ 55 são o custo da peça, R$ 2,60 vão para sacola e etiqueta e R$ 2,40 são a taxa média do cartão. Sobram R$ 40, ou 40% de margem de contribuição.

Ela compara um ponto na avenida e outro numa rua de bairro:

Ponto A (avenida) Ponto B (rua de bairro)
Aluguel + IPTU por mês R$ 4.200 R$ 2.300
Vendas só para pagar o ponto (÷ 40%) R$ 10.500 R$ 5.750
Em peças de R$ 60 175 vendas 96 vendas
Por dia (25 dias abertos) 7 vendas 4 vendas
Faturamento que ela estima R$ 30.000 R$ 18.000
Peso do ponto no faturamento 14% 12,8%
Sobra depois do ponto (40% − ocupação) R$ 7.800 R$ 4.900

Pelas estimativas, o Ponto A ganha. Mas faça o teste pessimista: se a avenida vender 25% menos (R$ 22.500), a sobra cai para R$ 9.000 − R$ 4.200 = R$ 4.800, abaixo do Ponto B. O ponto caro só compensa se o movimento extra virar venda. Se a estimativa vem de achismo, o mais barato é a aposta mais segura para começar.

A taxa média de 2,4% vem do plano Mega+ da Ton na faixa de R$ 10 mil a R$ 30 mil, na hora, Visa e Mastercard: 1,25% no débito, 3,05% no crédito à vista e 11,95% em 12x (taxas da Ton, conferidas em 25/10/2026). Com 35% das vendas no Pix (grátis com chave), 25% no débito, 30% no crédito e 10% em 12x, dá 2,42%.

Licença e zoneamento: o passo que não pode ficar para depois

Antes de assinar o contrato, confirme se a prefeitura permite a sua atividade no endereço. O nome disso é consulta prévia de viabilidade. Segundo o gov.br (página atualizada em 05/04/2024, lida em 27/10/2026), ela verifica com o município se as atividades do seu negócio podem ser exercidas no endereço escolhido, e a aprovação do endereço é condição para o alvará de funcionamento. O passo seguinte está no guia de alvará de funcionamento.

Cada cidade tem a sua lei de zoneamento. Para ver como isso funciona na prática, o guia de zoneamento em São José dos Campos mostra a consulta pelo endereço. Na sua cidade, procure o mapa no site da prefeitura ou pergunte na Sala do Empreendedor.

O contrato de aluguel: 5 pontos para ler com calma

A locação de imóvel comercial segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, conferida no Planalto em 27/10/2026). Os pontos que mais pesam para o pequeno lojista:

  1. Prazo e renovação. A lei dá ao inquilino o direito de pedir a renovação do contrato na Justiça (a ação renovatória) quando, ao mesmo tempo, o contrato é escrito e por prazo determinado, o prazo (ou a soma de contratos seguidos) chega a 5 anos e o inquilino está no mesmo ramo há pelo menos 3 anos. O pedido deve ser feito entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato (art. 51). Contrato curto renovado de boca fica sem essa proteção.
  2. Reajuste. Veja o índice e a data do reajuste anual. O Sebrae RS sugere negociar reajustes moderados e prazos mais longos (Sebrae RS, 25/06/2025).
  3. Carência. Peça meses de carência enquanto reforma; o Sebrae RS também cita a carência inicial como ponto de negociação.
  4. Reforma. Deixe escrito quem paga a adaptação e o que fica quando você sair.
  5. Garantia e multa. Veja a garantia exigida (caução, fiador ou seguro-fiança) e a multa se sair antes.

Para casos complexos, consulte um advogado antes de assinar.

Vendeu mais? Coloque a empresa no Google

Um ponto bom traz quem passa na frente. Mas muito cliente procura antes no celular: "loja de roupa fitness perto de mim". Quem aparece no Google e no Maps com endereço, horário, fotos da fachada e o aviso "aceita cartão e Pix" leva esse cliente até a porta, inclusive num ponto de bairro, mais barato. O primeiro passo é gratuito: o Perfil da Empresa no Google.

Checklist antes de assinar o contrato do ponto

Por que testar o sinal do celular

A maquininha com chip precisa de sinal no lugar do caixa; no fundo de uma galeria ou num box com teto de metal, ele pode cair. A T3 da Ton tem chip 3G e Wi-Fi, imprime o comprovante (ou manda por SMS) e parcela em até 21x, conforme o catálogo da Ton conferido em 25/10/2026: com o Wi-Fi da loja, o sinal fraco do chip deixa de ser problema.

O ponto pronto para vender

Com o ponto escolhido, falta fazer quem passa entrar: a vitrine da loja e o aviso "aceitamos cartão e Pix" são o primeiro contato.

No caixa, o plano Mega+ da Ton mostrou no checkout de 25/10/2026, para receber na hora em Visa e Mastercard, 0,57% no débito e no crédito à vista e 7,97% em 12x. São taxas promocionais: valem por 30 dias ou até R$ 5 mil em vendas, o que vier primeiro, e depois seguem a faixa de faturamento do mês (no crédito à vista na hora, de 4,86% até R$ 3 mil a 2,91% acima de R$ 30 mil), conforme o regulamento do Plano Ton Mega+. O Pix é grátis com chave cadastrada (0,49% sem). Para quem quer o comprovante impresso no balcão, dá para pedir a T3 pelo link de parceiro. Os R$ 86,40 são a adesão ao plano, e a maquininha fica em comodato, emprestada pela Ton (regulamento de 28/09/2026, item 7.4). Leia os Termos da Ton antes de pedir.

Maquininha T3 do Ton

T3 Mega+

Imprime o comprovante

Para quem quer entregar o comprovante impresso na hora

  • Comprovante impresso (bobina) ou SMS
  • Chip 3G + Wi-Fi
  • Pix na maquininha
  • Parcelamento em até 21x

R$ 86,40 à vista ou 12x de R$ 7,20

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Preço de parceiro, conferido em 25/10/2026

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Perguntas frequentes

Como saber se um ponto comercial é bom?

Veja se quem passa é o seu cliente, conte o movimento, olhe concorrência e acesso, faça a consulta de viabilidade e calcule quanto precisa vender só para pagar o aluguel. Se a conta só fecha no melhor cenário, desconfie.

Quanto do faturamento pode ir para o aluguel?

Não há percentual definido em lei. Divida o custo do ponto (aluguel, condomínio e IPTU) pela sua margem de contribuição e compare com o que você acredita vender num cenário pessimista.

Posso alugar o ponto antes de abrir o CNPJ?

O gov.br recomenda não alugar nem comprar o imóvel antes da aprovação da consulta prévia de viabilidade.

O que é ação renovatória?

É o pedido na Justiça para renovar o aluguel do ponto. Os requisitos estão no art. 51 da Lei do Inquilinato, resumidos na seção do contrato, acima.

Fontes

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Site oficial do Ton: www.ton.com.br

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Eduardo Miranda, fundador da MKT Miranda

Fundador da Agência MKT Miranda

Há mais de 6 anos trabalho com anúncios no Google para empresas. As campanhas de Google Ads da agência já contribuíram para mais de R$ 10 milhões em faturamento dos nossos clientes.

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